Acompanhar o ciclo imobiliário é essencial para compreender em que fase ele está e tomar as melhores decisões, caso realmente seja um bom momento para iniciar uma nova construção ou incorporação. Por este motivo, é necessário analisar antes de construir ou incorporar e então identificar em qual etapa do ciclo está.
No começo do ciclo, investidores ficam otimistas, pois o crédito normalmente está “barato” e seu acesso é mais facilitado pelas instituições financeiras. Tudo isso decorre, via de regra, de uma taxa de juros baixa e emissão de crédito (dinheiro). Com o crédito barato, a régua para financiamentos se torna mais baixa, pois há um montante de recursos financeiros muito superior ao normal.
Empreendimentos que não foram bem pensados são erigidos. Temos um “boom” na incorporação. Com o passar do tempo, essa euforia proporcionada pelo crédito mais acessível vai diminuindo. Os efeitos da inflação gerada pela emissão de crédito começam a ser sentidos. O sintoma mais comum de todos, o aumento generalizado de preços, é perceptível.
A medida para conter tal situação é o aumento da taxa de juros, o que por consequência, deixa mais caro o crédito no mercado e menos acessível. Com o aumento da taxa de juros, os recursos passam a ser destinados para investimentos mais seguros, como por exemplo, os títulos do governo. A régua para financiamento, por consequência, também se torna maior. Por haver menos recurso, as garantias exigidas pelo financiador também são maiores.
Com esse cenário, estamos indo para o final do ciclo imobiliário e econômico de maneira geral. Apenas empreendimentos que foram pensados levando em conta o ciclo, e não apenas o momento, conseguem manter a boa performance.
Confira abaixo como uma boa avaliação do ciclo de mercado é capaz de impactar o seu empreendimento:
Corra riscos calculados
Compreenda quais são os riscos reais, antes mesmo de tirar o projeto do papel. Ao analisar o que construir ou incorporar logo no início, torna-se possível estudar a viabilidade, comprar o melhor terreno, selecionar a tipologia ideal e realizar os cálculos de custo da obra e do metro quadrado. Um estudo bem embasado dá subsídios para conscientizar e então tomar decisões fundamentadas na real necessidade e também no ciclo do mercado. Desta forma, reduz surpresas desagradáveis que poderiam facilmente ser previstas.
Escolha do terreno mais apropriado
A localização, talvez, seja o fator mais relevante. Dependendo do padrão construtivo que se deseja para o empreendimento, a localização é a principal delas. Segurança, acesso a serviços de maneira geral também interferem diretamente na decisão de compra de um terreno.
Comprar um terreno é uma decisão que depende tanto dos fatores da localização quanto dos fatores de mercado. Se, no momento de euforia do mercado a incorporadora decidir expandir seu Landbank, pagando sempre os preços vigentes, sem negociação acurada e sem levar em conta o futuro, ela corre o sério risco de quando o mercado estiver deprimido, seu Landbank esteja com valor depreciado. Tendo assim, um prejuízo.
Por este motivo, a prospecção de terrenos que não estejam ofertados no mercado é um dos caminhos para mitigar tal risco.
Verifique se o padrão construtivo está adequada para o local
O número de andares, a metragem do imóvel e o programa precisam ser levados em consideração, não apenas pelo custo benefício ou diferencial do empreendimento em relação aos concorrentes. A avaliação da incorporação deve levar em conta o perfil da região. Fatores como perfil econômico, padrão de consumo dos moradores, perfil dos imóveis já existentes e busca por investidores em imóveis do padrão a ser construído mitigam os riscos de se construir algo desconexo com a realidade regional ou ainda, correr o risco de estoque.
Realize cálculos que validam a construção de um prédio
Após definir a tipologia e o padrão da construção, é possível realizar cálculos com análise VGV, relacionada ao valor geral de vendas, bem como definir o valor do metro quadrado. A avaliação leva em conta a inflação, os ajustes ao CUB e outros indicadores que ajudam a reajustar o valor do imóvel dentro da realidade ao longo dos anos, no qual impactam diretamente no valor final do imóvel. Desta forma, reduz a chance de aparecerem surpresas aos investidores com o tempo. Ainda assim, vale ressaltar, que algumas questões econômicas não podem ser previstas, como o caso da pandemia. Ela resultou com a quebra das cadeias de suprimentos, houve uma queda na produção dos insumos necessários para as atividades, o que por fim, levou ao aumento de preços destes mesmos insumos.
Identifique a real demanda para facilitar na hora de vender
Ao analisar antes de construir ou incorporar, é possível expor qual é o padrão construtivo ideal, baseada na pesquisa demográfica, no perfil de consumo e de imóveis da região. Ao se basear em números e estatísticas, a probabilidade é de que as vendas sejam facilitadas, devido ao alinhamento com as reais necessidades.
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