Imóveis: fatores de valorização e depreciação

Primeiramente, para definir o valor de um imóvel o corretor precisa saber alguns fatores que basicamente determinam se o preço será mais alto ou mais baixo. Portanto, sabemos que cada imóvel é diferente e isso torna mais difícil na hora de comparar e definir um valor.

Dessa forma, é essencial que o corretor tenha conhecimento nesse assunto, não apenas para ter auxílio na hora de avaliar, mas também saber contornar possíveis situações e instruir sobre as formas de prevenir a desvalorização do imóvel.

Assim, para que tudo isso seja possível de ser realizado, o corretor de imóveis precisa conhecer os fatores que contribuem para a valorização e também para o processo de desvalorização do imóvel.

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Principais fatores de valorização

Imóvel desocupado, disponível para entrega imediata;

Transporte de fácil acesso: metrô, ponto de ônibus etc;

Boa vizinhança, escolas, supermercados e farmácias próximos;

Rua exclusivamente residencial;

Vista para o mar, montanha, lagoa etc;

Bom estado de conservação, não necessitando de reformas;

Área de lazer e serviços, seja no imóvel ou no condomínio;

Longe da poluição sonora e ambiental;

Segurança – imóveis bem localizados;

Bons materiais de acabamento interno no imóvel ou nas partes comuns do condomínio.

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Principais fatores que causam depreciação

Um imóvel de alto padrão, localizado em rua desvalorizada pela vizinhança ruim;

Apartamento com acesso à portaria através de galeria comercial, em que se encontram pequenos negócios de frequência negativa;

Imóveis localizados em ruas com feira-livre, boate, funerária, bares e outros ramos comerciais que prejudiquem o aspecto residencial do imóvel;

Grande fluxo de trânsito na rua, dificultando o acesso para entrar e sair do imóvel, além do ruído causado;

Ruas de acesso a favelas, dificultando a convivência entre os moradores, além de grande movimentação policial e outros riscos daí decorrentes;

Imóvel ocupado por inquilino, pois, geralmente, é comum criar-se dificuldades;

Estado de conservação ruim do imóvel, pois necessitará de obras;

Preço do imóvel fora da realidade do mercado. Dessa forma, muitas vezes o proprietário quer um valor mais alto do que o imóvel realmente vale, assim, o anúncio se torna mais longo.

Conservação do imóvel

O mau estado de conservação é um dos maiores responsáveis pela depreciação do imóvel. Normalmente, na hora da revenda, os compradores fogem de imóveis que precisam de reformas. Desse modo, uma residência que apresente uma boa aparência e sem apresentar problemas possui muito mais chance de ser negociado.

É fundamental uma boa localização, assim como uma boa vizinhança, esses fatores agregam muito valor ao imóvel. Então atente-se ao índice de criminalidade das regiões que você atua, podendo oferecer as melhores opções ao seu cliente.

Imóveis afastados do centro valem menos, já aqueles próximos de avenidas importantes valem mais, por outro lado, estar localizado na própria avenida pode ter o efeito contrário por causa do barulho excessivo.

Decoração ultrapassada ou em excesso pode prejudicar a venda. Mesmo que o cliente tenha planos de alterar o local, o impacto da primeira impressão pode ser ruim. Então, é importante focar em uma decoração neutra e discreta.

Vizinhança barulhenta

Por outro lado, os fatores externos regionais como o barulho em excesso contam também para a depreciação. Ou seja, se o imóvel está localizado em uma região com muita poluição sonora, como avenidas movimentadas, perto de bares e baladas, os moradores que não gostam de ruídos tendem a vender e se mudar o mais rapidamente.

A planta também pode afetar no valor. A forma como os cômodos são distribuídos valorizam principalmente os imóveis à venda, já para apartamentos, mudanças na planta original normalmente causam a desvalorização. A vista é um fator essencial, tanto que apartamentos do mesmo tamanho e localizados no mesmo prédio possuem valores diferentes, pois a iluminação natural é diferente, e se as janelas dão para o vizinho já ocorre desvalorização por exemplo.

Outro fator que pode agregar ou não valor final é a área de lazer. Um imóvel com muitas opções agradam as famílias e crianças, por outro lado, deve-se levar em conta o perfil do cliente, pois alguns não se interessam por áreas de lazer.

Contudo, é importante que o corretor saiba os pontos que causam a valorização e desvalorização dos imóveis, assim, torna-se mais fácil compreender os motivos pelo qual aquele imóvel está demorando tanto para ser vendido ou alugado, além de poder dar dicas para seus clientes manterem sempre o boa conservação da residência.

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