A Reforma Tributária sobre o consumo (Emenda Constitucional 132/2023) está oficialmente em fase de implementação. Com a publicação da Lei Complementar n.º 214/2025, que regulamenta a reforma, entram em vigor o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o Imposto Seletivo, substituindo gradualmente PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI.
Para o mercado imobiliário, a nova estrutura propõe um regime específico, com reduções de alíquotas já previstas em lei e regras próprias para venda, locação, cessão onerosa, arrendamento e administração de imóveis o que exige atenção redobrada de corretores, gestores e incorporadoras.
Principais mudanças para o setor imobiliário
As novas regras determinam que o IBS e a CBS passem a incidir sobre operações onerosas com bens e serviços, incluindo venda, locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, quando realizadas por contribuintes. Na prática, isso amplia o alcance da tributação, mas também cria benefícios setoriais.
Entre eles, destacam-se as reduções de alíquota:
- Venda de imóveis com redução de 50% da alíquota padrão;
- Locação, cessão ou arrendamento com redução de 70%;
- E um “redutor de ajuste” que evita tributação em cascata, abatendo parte do valor já tributado ao longo da cadeia.
Essas medidas formam o chamado regime específico do setor imobiliário, voltado a equilibrar competitividade e evitar aumento da carga efetiva. A alíquota de referência projetada para o novo IVA é de cerca de 26,5%, o que significaria carga efetiva próxima de 7,9% nas locações, segundo projeções do mercado e estudos técnicos (Sienge, Sinduscon e Ministério da Fazenda).
Locação, temporada e pessoa física: novas fronteiras tributárias
Um dos pontos mais sensíveis da reforma está nas locações de curta duração (até 90 dias). Essas operações, geralmente intermediadas por plataformas digitais, foram equiparadas à hospedagem, com redução menor e carga tributária mais alta do que a locação residencial tradicional.
Já as pessoas físicas que possuem mais de três imóveis alugados e faturamento superior a R$ 240 mil/ano podem se tornar contribuintes do IBS/CBS, deixando de se enquadrar apenas no IRPF. Abaixo desses limites, o modelo atual continua válido. Essa mudança é crucial para corretores e administradoras, que devem mapear clientes pessoa física com grandes carteiras de imóveis e preparar ajustes contratuais e fiscais.
Tributação na venda e nos serviços de administração
Para pessoas jurídicas, a venda de imóveis passa a ser tributada sobre a margem de lucro, e não sobre o valor total da operação. Com a redução de 50% da alíquota padrão, a carga efetiva fica próxima de 15,9% sobre o ganho, número estimado com base em uma alíquota de referência de 26,5% (Reuters). Já as pessoas físicas seguem isentas dessa incidência, mantendo apenas o IR sobre o ganho de capital.
Os serviços de corretagem e administração de imóveis também entram no regime específico, com redução de 50% da alíquota-padrão, o que altera a formação de preços e o crédito tributário das empresas do setor.
Cronograma e transição até 2033
A transição será gradual e longa. Em 2026, começa a fase de testes, com destaque simbólico nas notas fiscais (0,9% de CBS e 0,1% de IBS). De 2027 a 2033, ocorre a substituição progressiva de PIS, Cofins, ICMS, ISS e parte do IPI, até a migração completa para o novo sistema em 2033.
Durante esse período, empresas e profissionais precisarão conviver com dois sistemas tributários em paralelo, ajustando precificação, repasse e obrigações fiscais. É essencial alinhar desde já o trabalho com contadores e consultores tributários para evitar inconsistências.
Como corretores e imobiliárias devem se preparar
A reforma traz impactos diretos na formação de preço, estratégia comercial e gestão de contratos.
Corretores e gestores precisam revisar honorários, taxas e cláusulas contratuais, considerando os redutores setoriais (50% e 70%) e os créditos de IBS/CBS.
Além disso, é recomendável diferenciar contratos de locação residencial (mais vantajosos) e temporada (equiparados à hospedagem), já que essa distinção afeta diretamente a rentabilidade. Empresas com foco em locações devem mapear clientes com grandes carteiras de imóveis, revisar a tributação sobre repasses e ajustar cláusulas de reajuste conforme as novas alíquotas.
Outro ponto importante é a comunicação com os clientes. Criar materiais explicativos sobre as mudanças, mostrar os impactos de forma prática e reforçar a autoridade consultiva da imobiliária ajudam a reter clientes e conquistar novos durante o período de adaptação.
Um novo cenário para o mercado imobiliário
A Reforma Tributária representa uma das maiores transformações fiscais do país e redefine a relação entre o setor imobiliário e o sistema de consumo. Com reduções específicas, abates sociais e regras mais claras, o objetivo é estimular o investimento e garantir neutralidade tributária ao longo da cadeia.
Corretores e imobiliárias que se anteciparem, ajustando processos, contratos e comunicação, terão vantagem competitiva e credibilidade consultiva em um cenário que ainda gera dúvidas e interpretações. O momento é de acompanhar, entender e agir: quem dominar o tema agora, estará à frente quando a transição começar.
