O que muda com a reforma tributária nos contratos de locação
Um contrato de locação assinado em 2024 foi redigido com PIS, Cofins e ISS na cabeça de quem o escreveu. Em 2027, ele vai operar dentro de outro regime tributário. A imobiliária que não revisar antes tende a descobrir o desencaixe no repasse, com o contrato em vigor e o locador esperando explicação.
O desenho novo já está posto. CBS e IBS substituem PIS, Cofins, ISS, ICMS e IPI, e o TCU propôs 11,3% como alíquota de referência para a CBS em 2027 (G1 Economia, 28/10/2026). O que ainda está sendo costurado é o detalhe, e é justamente o detalhe que decide o tamanho do impacto na locação: se o serviço de intermediação e administração e os valores repassados ao locador entram na base de cálculo, e sob qual alíquota. A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS criaram 25 grupos de trabalho para regulamentar esses pontos (CBIC, out/2026). O Secovi-SP já sinalizou em outubro que a revisão dos contratos de locação é urgente diante de CBS e IBS. Ou seja, a regra final ainda se move, mas o prazo não: a janela de preparação está aberta agora.
O desafio operacional da revisão dos contratos
Aqui aparece a parte que raramente entra no debate. A revisão das cláusulas é trabalho de advogado e de contador. A execução dessa revisão é trabalho da operação da imobiliária. O jurídico vai dizer o que precisa de aditivo, o que precisa de cláusula nova de repasse de tributo, o que pode ficar como está. Para dizer isso, ele precisa receber uma lista: quais contratos estão ativos, quais vencem antes de 2027, quais já têm previsão de repasse de tributo, quanto cada um movimenta por mês. Em muita imobiliária, montar essa lista significa abrir pasta física, cruzar duas planilhas e consultar um sistema que só o administrativo sabe usar. O que deveria ser uma tarde vira uma semana, e a semana acontece antes da primeira reunião com o jurídico, não depois.
Esse custo não é exclusividade de quem é especialista em locação. Segundo o Imobi Report, 85% das imobiliárias brasileiras operam vendas e locação ao mesmo tempo. Na prática, a maioria vai precisar fazer esse levantamento com a mesma equipe que está tocando captação, atendimento e fechamento de vendas no mesmo mês.
Quatro frentes para preparar a imobiliária antes de 2027
Quatro frentes precisam estar organizadas antes de as alíquotas entrarem em vigor. A primeira é o mapa dos contratos ativos, com data de vencimento e indicação de quais exigem aditivo. A segunda é a separação dos itens que compõem a cobrança, porque honorários de administração, repasse de IPTU e taxa de vistoria podem receber tratamento diferente na base de cálculo, e contrato que joga tudo num valor único deixa essa distinção impossível de fazer depois. A terceira é a comunicação com o locador, que precisa entender o que muda no repasse antes de receber a primeira guia no modelo novo. A quarta é o registro: uma revisão desse tamanho feita em planilha solta carrega risco de omissão, e omissão em contrato de locação só aparece quando o dinheiro já circulou.
Como a EEMOVEL entra na gestão da locação
É nesse ponto que a EEMOVEL entra, e é importante ser exato sobre onde. A EEMOVEL cuida da gestão da locação: contrato, repasse e prestação de contas no mesmo lugar, com o histórico registrado. O dono pergunta por conversa quais contratos vencem no primeiro semestre de 2027, quais têm cláusula de repasse de tributo, quanto a carteira movimenta por mês em honorários de administração, e o agente responde com número. O agente organiza e levanta. A leitura jurídica de cada cláusula é do advogado. O que some da conta é a semana de garimpo entre uma coisa e outra.
Locação Summit 2026 e os próximos passos
O debate setorial tem endereço marcado: o Locação Summit 2026 acontece em 26 de novembro, organizado pelo SECOVI-RJ, e deve concentrar boa parte da discussão sobre o impacto da reforma na locação. Vale acompanhar, junto com o que sair dos 25 grupos de trabalho nos próximos meses. Mas a preparação operacional não depende de nenhum dos dois. A lista de contratos ativos, com vencimento, valor de repasse e cláusula tributária, pode ser fechada antes do evento, e ela vale igual qualquer que seja a alíquota final. Quem chegar em 26 de novembro com essa lista pronta vai fazer perguntas específicas sobre a própria carteira. Quem chegar sem ela vai voltar com uma lista de tarefas que ainda começa na pasta física.
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