A reforma tributária voltou à pauta do mercado imobiliário na semana de 26 de outubro de 2026. Segundo a Folha de S.Paulo, a definição da alíquota da CBS era esperada para aquela semana.
A notícia reacende uma preocupação conhecida: o proprietário da imobiliária procura o contador, o contador pede informações e a equipe começa a reunir documentos para entender o possível impacto na operação.
Mas existe uma questão anterior à alíquota: a imobiliária consegue apresentar seus próprios números com rapidez e confiança?
Resposta rápida: o que a reforma tributária tem a ver com a gestão imobiliária?
A preparação para a reforma tributária também passa pela organização dos dados operacionais. Contratos ativos, repasses, receitas de administração, intermediações e comissões precisam estar registrados e relacionados. Quando essas informações ficam espalhadas entre planilhas e sistemas, a equipe perde tempo reconstruindo o histórico da operação. Uma gestão integrada facilita o acesso aos dados que o contador precisa analisar para orientar as decisões da empresa.
Antes de discutir a alíquota, a imobiliária precisa conhecer os próprios números
O contador não acompanha cada etapa da operação imobiliária. Para analisar cenários e orientar decisões, ele depende de informações que nascem na rotina da empresa.
Quantos contratos de locação estão ativos? Quanto foi repassado aos proprietários nos últimos meses? Qual parte da receita veio da administração de locações e qual veio da intermediação de vendas? Quanto foi pago em comissão e a qual contrato cada valor está relacionado?
Esses dados precisam ser registrados durante a operação, não reconstruídos apenas quando alguém solicita uma prestação de contas.
O problema é que, em muitas imobiliárias, cada informação fica em um lugar. O contrato está em um sistema, o repasse aparece em uma planilha, a comissão é controlada por outra pessoa e o histórico financeiro depende da consulta a extratos ou conversas antigas.
Quando chega a hora de consolidar os números, o trabalho começa do zero.
Venda e locação convivem na mesma imobiliária, mas os dados precisam estar separados
Segundo o Imobi Report, 85,1% das imobiliárias brasileiras atuam simultaneamente com vendas e locação. O dado faz parte do Benchmark Imobiliário Brasil 2026, estudo realizado pela Universal Software em parceria com o Secovi-SP.
Na prática, isso significa administrar fluxos diferentes dentro da mesma empresa.
A administração de uma locação envolve contratos, recebimentos recorrentes, repasses aos proprietários e prestação de contas. Já a intermediação de uma venda envolve negociações, fechamento do negócio e comissões associadas à transação.
Essas atividades podem compartilhar a mesma estrutura, mas precisam ter seus registros organizados de acordo com sua origem.
Quando essa separação não acontece na rotina, a equipe precisa identificar manualmente de onde veio cada receita, conferir valores e corrigir inconsistências. O resultado é mais retrabalho justamente quando a empresa precisa apresentar informações confiáveis.
O problema oculto: uma operação que depende de reconstruir informações
Em outubro de 2026, o Imobi Report ouviu sete especialistas sobre problemas ocultos nas imobiliárias de locação.
Entre os desafios apontados estavam falhas de governança, falta de indicadores estruturados e desconhecimento da rentabilidade real dos contratos.
Esses problemas têm algo em comum: sem informações acessíveis e consistentes, o gestor perde capacidade de enxergar o que acontece na operação.
O contrato existe, mas ninguém sabe dizer rapidamente quantos estão ativos. O repasse foi realizado, mas é preciso localizar a planilha para confirmar a data. A comissão foi paga, mas o vínculo com a negociação original não está claro.
A empresa continua funcionando, porém depende de conferências manuais, da memória dos colaboradores e de pessoas específicas para responder perguntas que deveriam fazer parte da gestão cotidiana.
E existe um risco adicional: o que acontece quando a pessoa responsável por esses controles está de férias ou deixa a empresa?
Essa fragmentação não afeta apenas o controle financeiro. Quando cada etapa da imobiliária funciona em uma ferramenta diferente, as informações precisam ser transferidas manualmente, aumentando o retrabalho e dificultando a visão do negócio. Entenda como essas falhas acontecem no dia a dia no artigo “Centralizar ferramentas imobiliária: o mapa das 4 lacunas que consomem a sua semana”.
Cinco perguntas para avaliar a organização da sua imobiliária
Antes da próxima reunião com o contador, vale fazer um teste simples. Tente responder às cinco perguntas abaixo usando os dados disponíveis hoje.
- Quantos contratos de locação estão ativos? É possível consultar esse número sem conferir contratos individualmente?
- Os repasses dos últimos seis meses estão registrados? Você consegue identificar as datas, os valores e os proprietários relacionados a cada pagamento?
- É possível separar as receitas de administração de locação das receitas de intermediação de vendas? Ou é necessário conferir o extrato bancário lançamento por lançamento?
- As comissões pagas aos corretores são rastreáveis? Cada valor pode ser relacionado ao profissional e ao contrato ou negócio que o originou?
- Onde essas informações ficam armazenadas? Quem tem acesso aos dados e como a operação funciona quando a pessoa responsável não está disponível?
Se as cinco respostas aparecem rapidamente, sua operação tem um nível importante de organização e rastreabilidade.
Se alguma delas exige telefonar para alguém, procurar mensagens ou reconstruir uma planilha, existe uma dependência operacional que merece atenção.
Não significa necessariamente que a empresa esteja fazendo algo errado. Significa que existe uma oportunidade de tornar a gestão mais previsível e menos dependente de controles individuais.
Organizar os dados não significa decidir sozinho sobre a reforma
É importante separar duas coisas: ter informações organizadas e definir a estratégia tributária da empresa.
A primeira depende diretamente da gestão imobiliária. A segunda exige analisar a legislação aplicável e as características da operação com o contador.
Um sistema de gestão não substitui essa análise nem determina, por conta própria, qual enquadramento é mais adequado. Seu papel é facilitar o acesso aos dados, manter os registros relacionados e reduzir o esforço necessário para entender o histórico da empresa.
Quanto mais consistentes forem essas informações, mais preparada estará a imobiliária para discutir cenários e tomar decisões com seus assessores contábeis.
Como uma gestão integrada ajuda a preparar a imobiliária
É nesse ponto que a jornada de Gestão da EEmovel entra.
A proposta é reunir contratos de locação, repasses e prestação de contas no mesmo ambiente em que a carteira de imóveis, a captação e o atendimento já estão organizados.
Em vez de depender de diferentes planilhas para entender a operação, o gestor passa a ter uma estrutura que facilita a consulta e o acompanhamento das informações.
Isso muda a rotina. Perguntar quantos contratos estão ativos deixa de ser o início de uma busca e passa a ser uma consulta de gestão. Conferir repasses se torna mais simples quando os registros estão relacionados aos contratos. Acompanhar comissões exige menos reconstrução quando os dados de origem estão disponíveis.
O objetivo não é apenas economizar tempo. É dar ao gestor uma visão mais clara do negócio e permitir que as decisões sejam tomadas com base em informações acessíveis.
A próxima conversa com o contador começa na sua operação
A definição das alíquotas e a regulamentação da reforma tributária dependem das decisões das instâncias responsáveis. A imobiliária não controla esse calendário.
O que está ao alcance do gestor é preparar a empresa para responder às perguntas que virão.
Saber quantos contratos estão ativos, quanto foi repassado aos proprietários e como cada receita ou comissão se relaciona à operação não deveria exigir a abertura de três planilhas nem depender da memória de uma única pessoa.
A reforma tributária reforça uma necessidade que já existia: ter uma operação organizada, com informações confiáveis e acessíveis.
Conheça a jornada de Gestão da EEmovel e veja como conectar contratos, repasses e prestação de contas ao restante da operação imobiliária.
